内地房地产行业周度观察:招商系reits底层资产解析卡奇财经-凯发网址

专题研究:

招商系当前已发行两支reits 产品,募资总额合计逾40 亿元。蛇口产园募资总额人民币20.8 亿元,其中14.1 亿元来自于招商蛇口以外投资者。网下认购和公众认购的有效认购申请确认比例分别为5.9%和2.4%,在首批reits 中均属较低水平,认购较为火爆。招商局商业房托2019 年末于香港上市,募资总额25.7 亿港元,在ipo 中获1.43 倍认购;当前市值在已上市香港reits 中最小,2021 年至今的日均换手率在除顺丰房托外的香港上市reits 中位列第三。

对底层资产业态和区域规划的定位为房企在境内成功发行reits的关键因素。

蛇口产园底层资产为2 座写字楼,但其定位与国内公募reits 的政策导向相匹配:1)重点区域:资产位于重点都市圈(大湾区)、重点城市(深圳)具有示范意义的产业园(蛇口网谷)内;2)重点行业:租户大部分为政策鼓励发展的行业,新一代信息技术产业、文化创意行业租户面积合计占比53.5%;3)优质项目:近三年营收利润较为稳定,原始权益人、运营企业均为运营记录良好的央企。从蛇口产园的经验来看,底层物业的定位与政策导向的契合性为reits 成功发行的关键:具备优秀园区运营能力和良好经营记录的房企,或亦有望以其位于重点区域、租户行业以政策鼓励领域为主的产业办公类项目作为底层资产在境内发行公募reits。

传统商业地产项目上市仍需通过海外,新型地产项目获香港政府及监管机构支持。海外reits 上市规则中对底层资产类别限制较少,如香港主要对其业务等做出限制(reits 资产总值至少75%必须投资于产生定期租金收入的房地产项目等)。招商局商业房托底层资产为写字楼、购物中心共5 项物业,租金收入占比维持75%以上,租户行业分布相对分散。针对香港reits 市场增长乏力的现状,香港政府及监管机构在疫情后数次放宽reits 的相关限制,香港金发局亦提出推动房托基金产品多元化发展(医疗保健、物流园区和基建等资产),有望对香港reits 市场的流动性和上市融资的价值带来一定积极作用。当前部分房企的商业地产项目或有望在香港的政策支持下通过reits 拓宽融资渠道。

数据要点:

截至6 月18 日,本周42 个主要城市新房成交面积环比下降24%,2021 年累计成交面积同比上升48%。

截至6 月18 日,本周13 个主要城市可售面积(库存)环比上升2%;平均去化周期42.3 个月,平均环比上升18%。

截至6 月18 日,本周15 个主要城市二手房交易建面环比下降22%,2021 年累计交易面积同比上升30%。

投资建议:

周内,沪杭甬湾区经济创新区建设将启动,杭州、嘉兴两市亦印发了两市一体化合作区建设方案,长三角区域都市圈化的发展模式有望进一步稳步推进。在此趋势下,区域内承接产业和人口转移的卫星城市或将迎来更佳的发展机遇,相应区域的购房需求也有望得到有力支撑。维持行业“强于大市”评级。

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