仓储物流首批公募reits研究卡奇财经-凯发网址

我国物流仓储行业发展迅速,预计2022-2023 年供需偏紧。现代仓储物流为供应链体系下的特殊工业地产。受益全球化浪潮和电商经济飞速发展,我国物流行业迎来快速上行期,行业固定资产投资完成额近五年复合增速达到17%。

我国人均仓储面积约为0.41 平方米,仅为美国的1/7,尤其中高标准仓人均面积差距更大。疫情催化线下消费转移至线上,支撑仓储物流需求持续旺盛,但土地供应紧张压制供给增加,租金、出租率等运营指标高位向好。展望未来,预计2022-2023 年行业供需偏紧,尤其一线城市供不应求现象较为明显。

租金为仓储物流项目最直接现金流,行业融资方式较为多样。仓库租金为最直接和普遍的收益来源。此外,相关服务及供应链金融可提供附加收入,而土地增值则构成较大的隐形回报。决定租金的核心因素在于区位条件,一线城市供应紧张收益突出,二三线城市渗透率提升下未来空间较大。行业融资渠道较为多样,包含风险投资、ipo、股权基金以及abs、私募reits 等多种方式, reits 推出有望进一步拓宽行业融资渠道。

首批公募仓储物流 reits 基本情况对比。a. 盐田港仓储物流:底层资产为盐田港现代物流项目,土地使用权2007 至2057 年,可租赁面积26.61 万平方米,其中56%面积租赁给盐田港集团进而对散客进行转租,2020 年末出租率达100%,租金分别为37.5(盐田港集团)、39 元/平方米/月(其他客户);2019-2020 年毛利率 75.1%、66.1%,预计2021 年7-12 月、2022 年可供分配金额分别为3814、8104 万元,按募集金额18.4 亿元测算现金分派比率(静态)为 2.1%、4.4%。b. 普洛斯仓储物流:底层资产为分布于京津冀、长三角、大湾区的7 处仓储物流项目,土地使用权至2054-2064 年不等,合计可租赁面积70.76 万平方米,2020 年末出租率达98.72%,其中有5 个处于满租状态,加权租金达到40 元/平方米/月。 2018-2020 毛利率57.2%、61.3%、60.9%,预计 2021-2022 年可供分配金额分别为2.50、2.51 亿元。

按募集总额 58.35 亿元计算现金分派比率(静态)均为 4.3%。

仓储物流行业首批公募reits 项目投资价值分析。底层资产方面,普洛斯单位租赁面积贡献收入的能力更胜一筹,大致为盐田港仓储的1.5-1.7 倍左右。

盐田港集团锁定租用后者56%的租赁面积,收取的租金相对市场化招租存在4%的折价,且整体租金水平处在所在区域租金区间的中枢偏下。与之相对,普洛斯在北京、广州地区的仓储项目总体表现较优,拉动单位租金收入超过盐田港。估值来看,盐田港、普洛斯评估单价为5321、7,583 元/平方米(建筑面积),总体与各自收入能力相匹配。从p/ffo 估值来看,两者2021-2022均在22-24x 范围内,但明显低于海外龙头pld 接近30x 的估值,主要因为pld较为积极的资产并购进展,助推公司营收增长,表现出较好的成长性,且形成投、管、退的闭环模式推动其运营效率及盈利能力在行业中明显领先。

预计首批两单项目全生命周期年化收益率较为接近(7.0%-8.0%,重点参考资产评估过程的未来现金流折现率),但考虑到底层资产的运营及盈利情况,盐田港包租模式存在改进获取当前市场红利的空间,或存在估值提升的可能。

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